Un argomento sempre molto delicato in ambito condominiale riguarda le maggioranze necessarie per approvare le deliberazioni e/o la necessità che esse vengano approvate da tutti i condomini all'unanimità.
Ovviamente, la risposta cambia a seconda di quali siano gli argomenti su cui si deve decidere.
Innanzitutto, occorre avere chiaro quali siano le competenze dell’Assemblea.
A norma dell’art. 1135 cod. civ., l’assemblea dei condomini provvede:
1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;
2)all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
L'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato.
All'amministratore, ai sensi dell'art. 1129 n. 3, compete solo la manutenzione ordinaria. Eccezionalmente può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, quando questi rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne alla prima assemblea.
L’Ufficio Studi Confappi-Federamministratori ha elaborato una tabella che fornisce gli argomenti delle possibili delibere condominiali, i condomini che devono essere presenti e il valore in millesimi necessario per l’approvazione.
Le maggioranze indicate si riferiscono, come da prassi, alla seconda convocazione dell’assemblea di condominio, quando devono essere presenti obbligatoriamente almeno 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi totali.
Tabella Ufficio Studi Confappi-Federamministratori
Parti comuni
1.Modifica delle destinazioni d’uso delle parti comuni (4/5 dei condomini e almeno 4/5 dei millesimi)
2. Diffida verso l’esecutore di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)
3. Modifiche che implichino variazioni nei diritti soggettivi sulle cose comuni o sul potere di disporre dei condomini sulle parti di proprietà esclusiva (tutti i condomini e il 100% dei millesimi)
4. Rinuncia al diritto sulle parti comuni (esclusa rinuncia all'utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento (tutti i condomini e il 100% dei millesimi)
5. Costituzione di una servitù a carico di tutto il condominio (tutti i condomini e il 100% dei millesimi)
6. Vendita o cessione di beni comuni (tutti i condomini e il 100% dei millesimi)
Gestione del condominio
1. Nomina, riconferma, revoca e compenso dell’amministratore (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)
2. Attivazione del sito internet del condominio (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½dei millesimi)
3. Nomina dei consiglieri di condominio (1/2+1 degli intervenuti e almeno 1/3 dei millesimi)
4. Nomina da parte di ciascun condomino del proprio rappresentante quando i partecipanti a un super-condominio sono più di 60 (1/2+1 degli intervenuti e almeno 2/3 dei millesimi)
5. Approvazione del regolamento assembleare o interno ex art. 1138 c.c. e sanzioni per l’infrazione ex art. 70 disposizione attuativa del c.c. (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)
6. Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni (1/2+1 degli intervenuti e almeno 1/3 dei millesimi)
7. Riparazioni straordinarie di notevole entità ex art. 1136 c.c., comma 4 (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)
8. Preventivi di spesa per le spese ordinarie annuali (1/2+1 degli intervenuti e almeno 1/3 dei millesimi)
9. Preventivi di spesa per riparazioni di spesa di notevole entità (1/2+1 degli intervenuti e almeno ½ dei millesimi)