Con la crisi economica di questi ultimi anni è noto come siano aumentate le procedure esecutive di pignoramento immobiliare. Molti privati, ma anche operatori più strutturati hanno rivolto un progressivo interesse al settore delle aste.
Indubbiamente il principale vantaggio dell'acquisto di immobili all'asta risiede nel potenziale risparmio sul prezzo di acquisto dell'immobile; risparmio che può andare dal 15-20% rispetto ai prezzi di mercato, fino ad arrivare, nei casi più vantaggiosi, a risparmi del 50/60% sul valore di mercato.
Dal sito del tribunale che gestisce l’asta o altre pubblicazioni, è possibile accedere alle informazioni rilevanti: in particolare, gli immobili pignorati, prima di essere venduti all'asta sono oggetto di una perizia da parte di un professionista che determina il valore e verifica la regolarità catastale ed urbanistica del bene rilevando eventuali vizi e con obbligo di elencare le trascrizioni, iscrizioni pregiudizievoli e relative annotazioni.
Ultimamente, gli istituti di credito rilasciano anche mutui per gli acquisti all'asta, prodotti finanziari specifici che tengono conto delle differenti tempistiche e della peculiarità della procedura.
C’è anche il vantaggio che l’acquirente all'asta non deve riconoscere le spese ad agenzie immobiliari e neppure spese notarili.
Negli ultimi tempi però, sono sempre di più le agenzie immobiliari che mediano immobili all'asta e quindi, l’acquirente sarà poi tenuto a riconoscere all'agenzia le spese di intermediazione, magari giustificate ad altro titolo.
Può anche accadere che, se si partecipa ad aste fallimentari, l’acquirente sia anche tenuto a pagare le spese notarili perché in queste specie di aste, la procedura competitiva prevede il trasferimento per atto di notaio e non con decreto di assegnazione del giudice dell’esecuzione.
E’ evidente che, nonostante possano esserci vantaggi, le criticità e le insidie sono anche tante ed inoltre, anche per leggere i dati delle perizie e valutare effettivamente l’immobile, occorre una verifica da parte di un professionista esperto in materia.
Infatti, non tutti sanno che:
1) l'acquisto di immobili in asta avviene e a corpo e non a misura: eventuali differenze di misura che dovessero evidenziarsi, dunque, non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo.
2) le vendite all'asta non sono assistite da garanzia per vizi o mancanza di qualità. Una volta assegnato l’immobile con decreto del giudice non c’è più un soggetto responsabile cui l'aggiudicatario possa rivolgersi per lamentare i vizi del bene. Infatti, trattandosi di vendita forzata, il proprietario non ha prestato alcun consenso alla vendita e l’assegnatario non può rivolgersi a lui in quanto chi ha operato il trasferimento è il tribunale.
A norma dell’art. 2922 c.c. l'esistenza di eventuali vizi, mancanza di qualità o difformità della cosa venduta, oneri di qualsiasi genere ivi compresi, ad esempio, quelli urbanistici ovvero derivanti dalla eventuale necessità di adeguamento di impianti alle leggi vigenti, spese condominiali dell'anno in corso e dell'anno precedente non pagate dal debitore, per qualsiasi motivo non considerati, anche se occulti e comunque non evidenziati in perizia, non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo, essendosi peraltro di ciò tenuto conto nella valutazione dei beni.
3) Non tutte le formalità pregiudizievoli possono esser cancellate: in applicazione dell'art. 586 c.p.c. a seguito del versamento del prezzo da parte dell'aggiudicatario il giudice dell'esecuzione pronuncia il decreto di trasferimento ed ordina la cancellazione, a cura della procedura, delle trascrizioni di pignoramenti e ipoteche nonché di sequestri conservativi. Tale cancellazione non riguarda però altri diritti o domande gravanti sul bene ad esempio diritti di usufrutto, abitazione, fondi patrimoniali. Se si tratta di diritti reali il giudice dell'esecuzione non potrà disporne la cancellazione. Del pari, possono essere trascritte domande relative a diritti vantati da terzi, rispetto alle quali, occorre valutare se esse possono essere o meno cancellate con apposito provvedimento del giudice competente.
4) Se si tratta di immobile occupato, non sempre può essere liberato. Perciò bisogna valutare con attenzione la possibilità di liberarlo ed i tempi e i costi necessari. Se l'occupante ha un valido titolo anteriore al pignoramento, ad es. un regolare contratto di locazione registrato in data anteriore al pignoramento, la liberazione dell'immobile potrà avvenire solo alla scadenza del contratto. Del pari se l’immobile sia stato assegnato al coniuge con figli minori in sede di separazione o divorzio e il provvedimento sia trascritto regolarmente in data anteriore al pignoramento. Solo se l’occupante non abbia valido titolo anteriore al pignoramento, il decreto di trasferimento emesso dal Tribunale costituirà titolo esecutivo per il rilascio dell'immobile.
E’ quindi chiaro come sia necessario farsi assistere da un professionista esperto in materia, onde evitare le innumerevoli insidie delle aste.
