Comprare una casa è un passo molto importante che richiede l’assistenza di un professionista competente in materia.
Infatti, è vero che l’atto è redatto dal notaio, ma come si è visto parlando dei vizi degli immobili nel preliminare e nella compravendita, i problemi possono cominciare molto prima dell’intervento del notaio.
Prima di impegnarsi con il venditore è utile ottenere più informazioni possibili sull'immobile e, soprattutto, accertarsi di effettuare l’acquisto dal legittimo proprietario.
E’ importante sempre farsi consegnare l’atto di provenienza, cioè l’atto con cui il venditore ha acquistato l’immobile. Inoltre è buona norma effettuare verifiche sulla situazione catastale e ipotecaria dell’immobile.
Attraverso l’ispezione ipotecaria è possibile consultare i registri, le note e i titoli depositati presso i “Servizi di pubblicità immobiliare” dell’Agenzia delle Entrate. In questo modo, si possono controllare le trascrizioni, le iscrizioni e le annotazioni presenti nei registri immobiliari.
Le trascrizioni vengono effettuate quando si trasferisce (per esempio, si vende) o si costituisce un diritto reale di godimento (per esempio, l’usufrutto) su un bene immobile oppure si rendono pubbliche determinate vicende giuridiche quali la divisione, l’acquisto per successione o il pignoramento. Quindi, se ci sono trascrizioni “contro” vuol dire che sono presenti formalità pregiudizievoli che richiedono l’esame di un professionista per comprendere se possono in qualche modo essere superate o se sconsigliano di andare avanti con la trattativa.
Se sono presenti iscrizioni invece, vuol dire che sono appunto iscritte ipoteche sull'immobile, derivanti da mutui o finanziamenti.
L’annotazione viene invece apposta quando vengono modificate trascrizioni, iscrizioni o annotazioni precedenti (per esempio, le cancellazioni di ipoteche e di pignoramenti).
Pertanto, l’ispezione ipotecaria consente di individuare il proprietario dell’immobile e capire se, sullo stesso, ci sono ipoteche o pendenze, anche giudiziarie.
Inoltre, occorre verificare che l’immobile sia in regola dal punto di vista urbanistico e catastale.
La conformità urbanistica è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile ed il titolo abilitativo con cui il comune (ente competente in materia edilizia) ha autorizzato la realizzazione dell'immobile e anche eventuali modifiche apportate.
La conformità catastale è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed i dati catastali. Il catasto ora Agenzia del Territorio – Agenzia delle Entrate è un ufficio statale che ha una funzione prettamente fiscale. Non è "probatorio" della regolarità edilizia dell'immobile.
Ogni immobile, per essere realizzato, deve essere autorizzato da un titolo abilitativo. Il Testo Unico dell’Edilizia dpr 380/2001 prevede vari titoli abilitativi a seconda del tipo di intervento (nuova costruzione, ristrutturazione ovvero piccole modifiche interne).
In ogni caso, in Comune deve essere depositato un progetto anche per apportare modifiche. La corrispondenza tra il progetto depositato al comune dal tecnico abilitato e lo stato di fatto dimostra la regolarità urbanistica o cd. regolarità edilizia.
Ci possono essere diversi tipi di difformità edilizia:
- quando non esiste alcun titolo abilitativo, l’immobile è abusivo. Nel caso in cui l’abuso non è sanabile e non può essere rilasciato un permesso di costruire in sanatoria, l’immobile non è commerciabile. Gli artt. 40 e 17 (quest’ultimo poi trasfuso nell’articolo 46 del testo unico n. 380/2001) della legge 47/1985, sanciscono la nullità degli atti giuridici aventi ad oggetto diritti reali relativi ad edifici, o loro parti, nel caso in cui la parte alienante non indichi gli estremi del titolo abilitativo o della concessione in sanatoria, oppure non alleghi copia della domanda di condono. Fino a poco tempo fa però, l’indirizzo prevalente della suprema Corte interpretava la norma, come esprimente una nullità di tipo formale, tanto che era sufficiente che l’atto pubblico di vendita contenesse la dichiarazione dell’alienante in ordine agli estremi del titolo abilitativo o della concessione in sanatoria, anche a prescindere dalla veridicità del contenuto per evitare la nullità, «in quanto per la validità del contratto è necessaria unicamente l’esistenza dell’autodichiarazione urbanistica dell’alienante e non la veridicità della stessa» (da ultimo, sezione II, n. 16876/2013). La conseguenza è che in caso di dichiarazione del venditore presente nel rogito ma falsa, l’acquirente potrebbe proporre solo una domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento (Cassazione, II sezione n. 20714/2012), soggetta a prescrizione ordinaria decennale, ma non un’azione per fare dichiarare la nullità della compravendita, che è imprescrittibile, le cui conseguenze travolgerebbero anche i successivi contratti (salvi gli effetti di un’usucapione eventualmente intervenuta). Di seguito, l’indirizzo è cambiato e la norma è stata senz’altro intesa in aderenza allo scopo perseguito dal legislatore che è quello di rendere incommerciabili gli immobili non in regola dal punto di vista urbanistico sanzionandoli con la nullità degli atti di trasferimento consentendo invece il valido trasferimento di immobili regolari dal punto di vista urbanistico o per i quali è in corso la pratica per la loro regolarizzazione per motivi meramente formali. Sulla valida costituzione del contratto preliminare di compravendita vedi l’articolo che precede.
- quando ci sono piccole modifiche interne, ad es. spostamento di alcune stanze, frazionamento o unione di stanze, demolizione di tramezzi che è possibile sanare con una CIL per lavori già eseguiti (se i lavori sono stati effettuati dopo il 26 maggio 2010) o con una DIA in sanatoria.
- quando ci sono modifiche esterne e aumento di volumetria, ad es. chiusura del balcone e creazione di una veranda, apertura di una finestra o porta, cambio di destinazione d'uso, fusione o frazionamento di unità immobiliari, che si possono sanare con una DIA o Permesso di Costruire in Sanatoria.
Le difformità sono innumerevoli e non tutte le difformità si possono sanare.
Sotto il profilo della conformità catastale occorre verificare la corrispondenza con i dati catastali. Innanzitutto, occorre procurarsi le planimetrie catastali e verificare se lo stato di fatto sia corrispondente alle planimetrie.
Se non c’è corrispondenza, l’aggiornamento o presentazione di denuncia di variazione catastale è possibile se la modifica (la difformità tra planimetria e stato di fatto) sia assentita da un titolo abilitativo o sia possibile una sanatoria. In caso contrario occorrerà riportare in pristino stato l’immobile.
Da Luglio 2010 è necessario che il venditore nell’atto di compravendita dichiari la corrispondenza tra lo stato di fatto e le planimetrie catastali. La dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
Oltre alla dichiarazione sulla conformità catastale, è noto che nell'atto bisogna dichiarare con quale titolo abilitativo è stato realizzato l'immobile menzionando la licenza, concessione o il permesso di costruire, ovvero, la concessione in sanatoria.
Se l'immobile è stato realizzato prima del 1 Settembre 1967, è possibile tralasciare la menzione del titolo e basta dichiarare che è stato realizzato ante ‘67. Infatti, i progetti di immobili costruiti antecedentemente potrebbero essere difficilmente rintracciabili negli archivi comunali.
Prima di stipulare l’atto, il notaio è tenuto a individuare gli intestatari catastali e verificare se c’è corrispondenza con quanto risulta nei registri immobiliari.
Per quanto riguarda le altre dichiarazioni che devono essere contenute nell'atto di compravendita, si deve ricordare che le parti, oltre alle specifiche dichiarazioni relative all'applicazione del prezzo-valore e alla sussistenza dei benefici “prima casa”, devono inserire una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà contenente le seguenti informazioni:
- l’indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo (assegno, bonifico, eccetera) • se per l’operazione è intervenuto un mediatore e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale e i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita Iva, il codice fiscale, l’iscrizione presso il Repertorio Economico Amministrativo (r.e.a.) della Camera di Commercio;
- le spese sostenute per l’attività di mediazione, con le analitiche modalità di pagamento.
Il notaio deve segnalare all'Agenzia delle Entrate gli agenti che non risultano iscritti al ruolo di “Affari in Mediazione”.
In caso di omessa, incompleta o mendace indicazione dei dati da indicare nella dichiarazione sostitutiva, è prevista l’applicazione di una sanzione amministrativa da 500 euro a 10.000 euro (oltre quella penale per il rilascio di dichiarazioni mendaci).