Fino a qualche anno fa, chi cedeva, a qualsiasi titolo, la proprietà o il godimento di un immobile o ne concedeva l’uso esclusivo, anche in locazione, aveva l’obbligo di effettuare la c.d. comunicazione di cessione fabbricato agli uffici di Pubblica Sicurezza.
La normativa prima in vigore, dettata dal D.L. 59/78, art.12 prevedeva appunto tale disposizione, è stata modificata dall'art. 2 del d.l. 20 giugno 2012, n. 79 che ha fatto confluire tale obbligo nell'atto di registrazione del contratto riferito all'immobile.
L’art. 2 del d.l. 20 giugno 2012, n. 79 - Misure urgenti per garantire la sicurezza dei cittadini, prevede che:
"1. La registrazione dei contratti di locazione e dei contratti di comodato di fabbricato o di porzioni di esso, soggetti all’obbligo di registrazione in termine fisso, ai sensi del Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, assorbe l’obbligo di comunicazione di cui all'art. 12 del d.l. 21 marzo 1978, n. 59, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 maggio 1978, n. 191.
L’Agenzia delle entrate, sulla base di apposite intese con il Ministero dell’interno, individua, nel quadro delle informazioni acquisite per la registrazione nel sistema informativo dei contratti di cui al comma 1, nonché dei contratti di trasferimento aventi ad oggetto immobili o comunque diritti immobiliari di cui all’art. 5, commi 1, lett. d), e 4 del d.l. 13 maggio 2011, n. 70, convertito, con modificazioni, dalla legge 12 luglio 2011, n. 106, quelle rilevanti ai fini di cui all'art. 12 del d.l. 59/1978, convertito, con modificazioni, dalla legge 191/1978, e le trasmette in via telematica al Ministero dell’interno.
2. Nel caso in cui venga concesso il godimento del fabbricato o di porzione di esso sulla base di un contratto, anche verbale, non soggetto a registrazione in termine fisso, l’obbligo di comunicazione all’autorità locale di pubblica sicurezza, ai sensi dell’art. 12 del d.l. 59/1978, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 maggio 1978, n. 191, può essere assolto anche attraverso l’invio di un modello informatico approvato con decreto del Ministero dell’interno, adottato entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto, che ne stabilisce altresì le modalità di trasmissione.
3. Le disposizioni di cui al presente articolo non si applicano per la comunicazione all’autorità di pubblica sicurezza, di cui all’art. 7 del Testo unico delle disposizioni concernenti la disciplina dell’immigrazione e norme sulla condizione dello straniero di cui al d.lgs. 25 luglio 1998, n. 286, per la quale resta fermo quanto ivi previsto. Con il decreto di cui al comma 3 sono definite le modalità di trasmissione della predetta comunicazione anche attraverso l’utilizzo di un modello informatico approvato con il medesimo decreto.
4. L’art. 3, comma 3, primo periodo, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, è soppresso. Al medesimo art. 3, comma 6, primo periodo, le parole: «ai commi da 1 a 5» sono sostituite dalle seguenti: «ai commi 1, 2, 4 e 5».
5. Dall’attuazione del presente articolo non devono derivare nuovi o maggiori oneri a carico della finanza pubblica."
La norma prevede quindi che la comunicazione di cui all’art. 12 del d.l. 21 marzo 1978, n. 59 – comunicazione di cessione del fabbricato agli Uffici di Pubblica Sicurezza rimane dovuta obbligatoriamente solo nei seguenti casi:
(i) in caso di contratto non obbligatoriamente assoggettato a registrazione (ex art. 12 del D.L. 12/78);
(ii) in caso di locazione a stranieri non europei, quindi extracomunitari, o apolidi (ex art. 7 del T.U. Immigrazione).
Il Testo unico delle disposizioni concernenti la disciplina dell’immigrazione e norme sulla condizione dello straniero prevede all'art. 7 - Obblighi dell’ospitante e del datore di lavoro:
"1. Chiunque, a qualsiasi titolo, dà alloggio ovvero ospita uno straniero o apolide, anche se parente o affine, ovvero cede allo stesso la proprietà o il godimento di beni immobili, rustici o urbani, posti nel territorio dello Stato, è tenuto a darne comunicazione scritta, entro 48 ore, all’autorità locale di pubblica sicurezza.
2. La comunicazione comprende, oltre alle generalità del denunciante, quelle dello straniero o apolide, gli estremi del passaporto o del documento di identificazione che lo riguardano, l’esatta ubicazione dell’immobile ceduto o in cui la persona è alloggiata, ospita o presta servizio e il titolo per il quale la comunicazione è dovuta.
2bis. Le violazioni delle disposizioni di cui al presente articolo sono soggette alla sanzione amministrativa del pagamento di una somma da 160 a 1.100 euro."
L’articolo era stato abrogato dall’art. 5, d.l. 15 febbraio 2007, n. 10.
L’abrogazione non è più prevista dalla nuova formulazione del citato art. 5 dopo la conversione in legge del suddetto decreto. La legge 30 dicembre 2004, n. 311 (legge finanziaria 2005) ha stabilito che questa comunicazione non vada fatta più all'autorità di pubblica sicurezza, ma direttamente all’Agenzia delle entrate in via telematica su apposito modulo fornito gratuitamente.
Il soggetto obbligato alla comunicazione è il locatore, ovvero il soggetto che detiene l’immobile a titolo di proprietà o di altro diritto reale; in caso di sublocazione l’obbligo è in capo al conduttore.
La segnalazione deve essere presentata in forma cartacea, anche a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, alla Questura, al Commissario di P.S. o all’ufficio comunale competente entro le 48 ore dall’avvenuta consegna dei locali.
La documentazione va conservata per cinque anni.
La normativa dispone anche che, per i contratti già stipulati prima dell’entrata in vigore della stessa, non va presentata una nuova comunicazione di cessione di fabbricato nel caso in cui il contratto venga rinnovato o nel caso di stipula di un nuovo contratto.
La mancata consegna della comunicazione comporta l’applicazione della sanzione amministrativa corrispondente ad un’ammenda che va da un importo minimo di euro 103,00 a un massimo di euro 1.549,00. Il trasgressore, entro 60 giorni dalla notifica, potrà effettuare il pagamento in misura ridotta.
La norma è applicata anche in caso di locazione assoggettata a cedolare secca.
L’obbligo sussiste anche per le locazioni a uso abitativo effettuate nell’esercizio di una attività di impresa, o di arti e professioni. In tal senso la nota del Ministero dell’Interno n. 557/2011 secondo la quale “[… ] ai sensi del comma 6 del richiamato articolo 3 del d.lgs. numero 23 del 2011, il predetto obbligo non viene meno quando si tratta di locazioni a uso abitativo effettuate nell’esercizio di una attività di impresa, o di arti e professioni.”
