Il contratto preliminare (anche detto compromesso) è il contratto con il quale le parti si obbligano alla stipula di un futuro contratto definitivo.
Il futuro contratto può essere un contratto di vendita/acquisto o di affitto di azienda, o di locazione di un immobile.
Perciò, con questo contratto il promittente si obbliga a vendere ovvero a cedere in affitto o a cedere in locazione un bene e il promissario si obbliga ad acquistare o ad assumere in affitto o in locazione.
Quindi le parti si obbligano a scambiare il consenso (=la firma) di un futuro contratto del quale disciplinano gli aspetti.
Si impegnano proprio perché magari non sono mature tutte le condizioni per la stipula del definitivo, ma prestano già il consenso vincolante.
Normalmente lo si stipula per le compravendite di immobili, ma appunto è possibile stipularlo come strumentale ad ogni contratto.
E’ un contratto obbligatorio (crea obblighi per le parti e non trasferisce materialmente beni) ed è consensuale perché si perfeziona con lo scambio dei consensi tra le parti.
Il preliminare deve indicare gli elementi principali del definitivo. Ad es. un preliminare di vendita deve indicare il prezzo, i dati dell’immobile da acquistare, l'indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.) con i dati del Catasto e la data del contratto definitivo.
E’ opportuno, inoltre, definire tutti gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile. In caso di vendita di immobili in corso di costruzione sono previste dalla legge regole particolari per la redazione del contratto preliminare.
Il codice civile si limita a disciplinare la forma del contratto preliminare (art. 1351) prevedendo che deve avere la stessa forma del contratto definitivo. Quindi, deve essere stipulato per scrittura privata autenticata da notaio o atto pubblico.
Non è obbligatorio che il contratto preliminare sia stipulato da un notaio, ma se lo si vuole trascrivere bisognerà stipularlo per atto pubblico o scrittura privata autenticata.
Va ricordato che il d.l. 31 dicembre 1996, n. 669 convertito in l. 28 febbraio 1997, n. 30 ha introdotto l'obbligo della trascrizione per i preliminari (risultanti da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente) aventi ad oggetto la conclusione di taluni contratti indicati dall'art. 2643 c.c. (tra cui quelli strumentali al trasferimento del diritto di proprietà).
La trascrizione del preliminare è sempre consigliata perché potrebbe accadere che, nonostante il “compromesso”, il venditore venda lo stesso immobile ad altra persona oppure costituisca sullo stesso diritti reali di godimento (per esempio, un usufrutto) o che iscriva un’ipoteca. Oppure l’immobile può essere pignorato dai creditori del venditore. In questi casi, il compratore potrà chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni e non l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca né potrà far valere l’anteriorità del compromesso rispetto al pignoramento.
Per evitare di trovarsi in una situazione del genere, la legge prevede la possibilità di trascrizione del preliminare di vendita di immobile nei registri immobiliari.
In tal modo, eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di terze persone non pregiudicheranno i diritti del compratore.
Importante è, inoltre, la normativa di cui al d. lgs. 20 giugno 2005, n. 122 in tema di immobili da costruire che prevede l’obbligo per il venditore di un immobile da costruire o in costruzione o in ristrutturazione di rilasciare alle persone fisiche che stipulino un contratto che preveda il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di rilasciare una garanzia fideiussoria.
La tutela opera anche per coloro che, anche non soci di una cooperativa edilizia, abbiano ottenuto dalla stessa l’assegnazione di un immobile da costruire o in costruzione o in ristrutturazione.
La fideiussione garantisce tutte le somme in denaro ed ogni altro corrispettivo che prima del trasferimento della proprietà del bene il costruttore abbia percepito: se fallisse medio tempore o non terminasse mai la costruzione, le persone acquirenti possono ottenere in restituzione dette somme.
E’ da chiarire che molto spesso acquirente e venditore non sono consapevoli di aver stipulato un preliminare. Normalmente è l’agenzia immobiliare che si occupa di mettere in relazione le parti e si occupa anche delle trattative.
Le trattative si concludono con una proposta di acquisto sottoscritta da colui che intende acquistare, il quale propone al proprietario dell’immobile di venderglielo a determinate condizioni e a un certo prezzo. La proposta è normalmente irrevocabile, con l’effetto che il proponente, fino alla scadenza del termine indicato nella proposta, rimane vincolato e non può tornare sui suoi passi prima della scadenza. Dopo la scadenza normalmente la proposta perde la sua efficacia e quindi non potrà più essere accettata.
La proposta viene portata a conoscenza del venditore che può o meno accettarla.
Se la proposta viene accettata e questa accettazione viene portata a conoscenza del proponente (di solito lo fa l’agente immobiliare) che firma (di nuovo) per presa conoscenza dell’accettazione, il contratto è concluso ed è vincolante per le parti (art. 1326 e ss. c.c.).
Il contratto che così è concluso è proprio il preliminare, cioè la promessa di acquistare e vendere l’immobile.
Chiarito che il preliminare ha effetti obbligatori (promessa di vendere e acquistare), si capisce come si siano potuti avere problemi interpretativi per il caso in cui, in fase di acquisto di un immobile, stipulato il preliminare, l’acquirente scopriva l’esistenza di vizi del bene. Sul punto si veda Contratto di compravendita e vizi dell’Immobile.
Ma cosa succede nel caso in cui una delle parti del preliminare non vogliano più contrarre?
Il codice civile prevede all'art. 2932 che le parti che hanno stipulato il preliminare, qualora una di esse non voglia adempiere presentandosi avanti al notaio come convenuto, possono adire l’autorità giudiziaria e chiedere al giudice di trasferire il diritto di proprietà sul bene in sostituzione del consenso non prestato dall'altra parte inadempiente.
La sentenza sostituirà il consenso non prestato e l’altra parte otterrà ad es. la proprietà dell’immobile. Ovviamente sarà previsto che dovrà saldare il prezzo se non ancora pagato interamente.
Ovviamente, la parte adempiente potrà avere interesse alla risoluzione del preliminare nei casi in cui vi fossero altre problematiche e l’inadempimento dell’altra parte non fosse connesso esclusivamente alla mancata sottoscrizione del definitivo.
