Sebbene il contratto di locazione sia disciplinato da varie leggi speciali che si sono susseguite nel tempo e hanno regolamentato aspetti specifici quali la durata, la misura del canone, il recesso, la disdetta, la nullità e altro, è altresì vero che le norme del codice civile che riguardano gli obblighi delle parti, il riparto delle spese di manutenzione, la responsabilità, la disciplina dei vizi, continuano ad applicarsi a tutte le locazioni se non derogate in contratto.
Quanto agli obblighi delle parti, le norme di riferimento sono gli artt. 1575 e 1576 per gli obblighi del locatore e l’art. 1587 per gli obblighi del conduttore.
Art. 1575 - Obbligazioni principali del locatore
Il locatore deve:
1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
2) mantenerla in istato da servire all’uso convenuto;
3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Art. 1576 - Mantenimento della cosa in buono stato locativo
Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.
Il d.P.R. 412/1993 attuativo dell’art. 4, comma 4, della legge 10/1991 sul risparmio energetico prevede a carico del proprietario locatore la manutenzione degli impianti termici.
Art. 11 - Esercizio e manutenzione degli impianti termici e controlli relativi
1. L’esercizio e la manutenzione degli impianti termici sono affidati al proprietario, definito come alla lett. j) dell’art. 1, comma 1, o per esso ad un terzo, avente i requisiti definiti alla lettera o) dell’art. 1, comma 1, che se ne assume la responsabilità. L’eventuale atto di assunzione di responsabilità da parte del terzo, che lo espone altresì alle sanzioni amministrative previste dal comma 5 dell’art. 34 della legge 9 gennaio 1991, n. 10, deve essere redatto in forma scritta e consegnato al proprietario. Il terzo eventualmente incaricato non può delegare ad altri le responsabilità assunte, e può ricorrere solo occasionalmente al subappalto delle attività di sua competenza, fermo restando il rispetto della legge 5 marzo 1990 n. 46, per le attività di manutenzione straordinaria, e ferma restando la propria diretta responsabilità ai sensi degli artt. 1667 e seguenti del Codice civile. Il ruolo di terzo responsabile di un impianto è incompatibile con il ruolo di fornitore di energia per il medesimo impianto, a meno che la fornitura sia effettuata nell’ambito di un contratto servizio energia [...].
2. Nel caso di unità immobiliari dotate di impianti termici individuali la figura dell’occupante, a qualsiasi titolo, dell’unità immobiliare stessa subentra, per la durata dell’occupazione, alla figura del proprietario nell’onere di adempiere agli obblighi previsti dal presente regolamento e nelle connesse responsabilità limitatamente all’esercizio, alla manutenzione dell’impianto termico e alle verifiche periodiche [...].
Art. 1587 - Obbligazioni principali del conduttore
Il conduttore deve:
1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;
2) dare il corrispettivo nei termini convenuti.
L’art. 1588 prevede che per il caso di perdita e deterioramento della cosa locata, il “conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile. È pure responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all’uso o al godimento della cosa.
Art. 1590 - Restituzione della cosa locata
Il conduttore ha inoltre l’obbligo di restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto.
In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione. Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà.
Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate.
Per tale motivo è sempre buona norma redigere in contraddittorio tra le parti, all'inizio e alla fine della locazione, verbali di consegna e di riconsegna dell’immobile con descrizione del suo stato.
Al momento della stipula del contratto le parti devono fare attenzione ai vizi dell’immobile.
Normalmente il conduttore dichiara di aver preso visione dell’immobile e di averlo trovato conforme all'uso, in buono stato ed esente da vizi, con dispensa al locatore di apportare modifiche o miglioramenti.
La disciplina dei vizi è contenuta nel codice civile.
Art. 1578 - Vizi della cosa locata
Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.
Art. 1579 - Limitazioni convenzionali della responsabilità
Il patto con cui si esclude o si limita la responsabilità del locatore per i vizi della cosa non ha effetto, se il locatore li ha in mala fede taciuti al conduttore oppure se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa.
Art. 1580 - Cose pericolose per la salute
Se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia.
Art. 1581 - Vizi sopravvenuti
Le disposizioni degli articoli precedenti si osservano, in quanto applicabili, anche nel caso di vizi della cosa sopravvenuti nel corso della locazione.
Il conduttore che non consegni l’immobile a fine locazione, ai sensi dell’art. 1591 è tenuto al pagamento dei danni per ritardata restituzione, cioè è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno.