E’ un dato di fatto che la legge non abbia mai dato una definizione precisa ed espressa di cosa debba intendersi per manutenzione ordinaria e straordinaria; di talché i confini tra i due tipi di manutenzione, risultano ambigui.
Nella materia della locazione, una disamina della giurisprudenza in merito, consente di pervenire alla conclusione che le spese di manutenzione straordinaria del bene locato sono quelle relative a opere non prevedibili o normalmente necessarie in dipendenza del godimento normale della cosa nell'ambito dell'ordinaria durata del rapporto locatizio e che presentano un costo non modico, sproporzionato rispetto al corrispettivo della locazione, eccezionali nell'ambito dell'ordinaria durata del rapporto locatizio, ovvero quelle di una certa urgenza ed entità, necessarie al fine di conservare o di restituire alla cosa la sua integrità ed efficienza.
«Ne consegue che rientrano in tale categoria anche le opere di manutenzione di notevole entità, in quanto finalizzate non già alla mera conservazione del bene ma ad evitarne il degrado edilizio e caratterizzate dalla natura particolarmente onerosa dell'intervento manutentivo.» (Cass. civ. Sez. III, 10/12/2013, n. 27540 (rv. 629359) in Vita Notar., 2014, 1, 283)
A contrario, la manutenzione ordinaria di un immobile deve essere intesa come quella diretta ad eliminare guasti della cosa o comunque di periodica ricorrenza o prevedibilità, essendo connotata da una sostanziale modicità della spesa.
L’obbligo della manutenzione straordinaria in capo al locatore ha però carattere conservativo delle condizioni del bene locato e non innovativo. Questo significa che pur gravando sul locatore la straordinaria manutenzione, questi non è tenuto a sopportare le spese per il mutamento della destinazione dell’immobile perché rimane fermo che il locatore non ha obblighi ulteriori rispetto a quanto previsto dal codice civile.
Per il codice, gli obblighi del locatore sono: (i) obbligo di eseguire le opere necessarie per rendere l'immobile idoneo all'uso per cui è locato; (ii) obbligo di mantenere la cosa locata in buono stato di manutenzione e di garantirne il pacifico godimento (art 1575 c.c.).
Perciò, si esclude che il locatore sia tenuto a provvedere all'esecuzione di opere rese necessarie dalla normativa sopravvenuta alla conclusione del contratto per il solo fatto che lo stesso sia obbligato alla manutenzione straordinaria.
Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava difatti sul conduttore l'onere di verificare l'idoneità dell'immobile all'esercizio dall'attività per la quale viene locato e quindi la verifica che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative.
Ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato. La destinazione particolare dell' immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore. (Cass. 8303/2008 in Mass. Giur. It., 2008; Cass. 13761/2008 in Imm. e propr., 2008, 8, 527).
Il locatore sarà quindi tenuto a d eseguire a proprio carico e spese le opere di adeguamento dell'immobile locato alla normativa sopravvenuta solo se a ciò si sia espressamente obbligato in contratto, senza che a tale conclusione si giunga per il sol fatto che la legge pone a carico del proprietario la manutenzione straordinaria.
La Suprema Corte ha anche affermato che «l'inidoneità dell'immobile all'esercizio di una determinata attività commerciale o industriale, per il quale è stato locato, non può costituire valida ragione per pretendere che il locatore operi trasformazione della cosa, che nè per legge nè per contratto fa carico al locatore stesso» (Cass. 7.3.2001, n. 3341 in Giur. It., 2001, 2267).
E’ stato perciò evidenziato come l'inidoneità dell'immobile all'esercizio di una determinata attività commerciale o industriale per la quale è stato locato (che può consistere anche nella mancanza dei requisiti all'uopo prescritti dalla pubblica autorità) non comporta per il locatore l'obbligo di operare modificazioni o trasformazioni che non siano state poste a suo carico dal contratto, poiché al locatore incombe l'obbligo di conservare, non già di modificare, lo stato esistente al momento della stipula della locazione, che il conduttore ha riconosciuto idoneo all'uso pattuito (Cass. civ., sez. 3^, 7.3.2001, n. 3341).
Pertanto, la sola specificazione dell'uso della cosa, contenuta nel contratto non può dare origine all'obbligo del locatore di operare le adeguate modificazioni o trasformazioni, occorrendo che queste ultime siano espressamente poste a suo carico dal contratto stesso.
E’ stato riconosciuto ad esempio, che le opere da effettuare per conseguire il certificato di prevenzione incendi appartengono al genere sopra indicato perché comportano interventi che andrebbero a modificare le strutture originarie del bene. Tale obbligo non può essere posto a carico del locatore il quale non può rispondere della denunciata mancanza del certificato sopra menzionato […] (Cass. 7347/2009 in Mass. Giur. It., 2009) qualora il contratto contenga la mera enunciazione che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore (conforme Trib. Milano Sez. XIII, Sent., 02-12-2014).
Quindi in mancanza di clausola espressa che ponga a carico del locatore, oltre la straordinaria manutenzione anche l'obbligo di eseguire le opere necessarie per rendere l'immobile idoneo all'uso previsto in contratto e/o di adeguarlo alla normativa sopravvenuta per rendere idoneo l’immobile a tale uso e/o di eseguire modificazioni o trasformazioni del complesso locato allo scopo di renderlo idoneo all'uso convenuto ed in presenza di clausola in cui il conduttore abbia dichiarato di accettare l’immobile nello stato in cui si trovava, tali spese rimangono a carico del conduttore che non potrà far valere quindi alcuna inadempienza del locatore.