L'art. 1130 cod. civ. prevede che l’amministratore di condominio deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130 bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4)compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
Quanto alla rappresentanza processuale, secondo costante giurisprudenza di legittimità "la rappresentanza processuale dell'amministratore del condominio, mentre dal lato attivo coincide con i limiti delle sue attribuzioni, salvi i maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, dal lato passivo non incontra limiti, tanto che egli non necessita di alcuna autorizzazione dell'assemblea per resistere in giudizio e per proporre le impugnazioni che si rendessero necessarie, compreso il ricorso per cassazione, e la stessa inosservanza dell'obbligo di informare i condomini dell'esistenza di un procedimento contro il condominio, ha rilevanza puramente interna senza incidere sui suoi poteri di rappresentanza processuale (Cass. civ., sez. III, 16 ottobre 2008, n. 25251; Cass. civ., sez. II, 29 febbraio 2008, n. 5602; Cass. civ., sez. II, 20 aprile 2006, n. 9282; Cass. civ., sez. II, 4 maggio 2005, n. 9206; Cass. civ., sez. II, 15 marzo 2001, n. 3773; Cass. civ., sez. II, 26 agosto 1986, n. 5203; Cass. civ., sez. lav., 22 febbraio 1983, n. 1337; Trib. Napoli, sez. XI, 16 marzo 2006).
Il punto è se per la costituzione in giudizio di un condominio, basti la sola firma dell’amministratore per conferire la procura alle liti al legale ovvero occorra un atto ulteriore e precedente di conferimento specifico agli amministratori di condominio dell'incarico di rappresentanza in giudizio dell'ente.
Occorre distinguere due ipotesi:
A) la controversia rientra nelle sue normali attribuzioni come elencate all'art. 1130 e/o previste dal regolamento o dalla legge o delegate dall'assemblea.
In tali ipotesi, rientranti “nella propria sfera di competenze (ordinarie o incrementate dall'assemblea)", l'amministratore è munito di poteri di rappresentanza processuale ad agire e resistere senza necessità di alcuna autorizzazione.
Come è stato osservato, "sarebbe infatti veramente defatigatorio, nell'ottica di un assurdo "iperassemblearismo", che l'amministratore fosse costretto a convocare ogni volta i condomini al fine di ottenere il nulla osta, ad esempio, per agire o resistere al monitorio sul pagamento degli oneri condominiali, o al giudizio per far osservare il regolamento, o all'impugnativa di una statuizione assembleare, oppure al fine di sperare nella ratifica riguardo ad un procedimento cautelare volto a conservare le parti comuni dello stabile".
"L'amministratore di condominio, per conferire procura al difensore al fine di costituirsi in giudizio nelle cause che rientrano nell'ambito delle proprie attribuzioni, non necessita di alcuna autorizzazione assembleare che, ove anche intervenga, ha il significato di mero assenso alla scelta già validamente compiuta dall'amministratore medesimo" (Cass. Civ., sez. 2, Sentenza n. 10865 del 25/05/2016).
"In tema di condominio negli edifici, l'amministratore può resistere all'impugnazione della delibera assembleare e può gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, giacché l'esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso" (Cass. Civ., Sez. 2, Sentenza n. 1451 del 23/01/2014).
"In base al disposto degli artt. 1130 e 1131 cod. civ., l'amministratore, del condominio è legittimato ad agire in giudizio per l'esecuzione di una deliberazione assembleare o per resistere all'impugnazione della delibera stessa da parte del condomino senza necessità di una specifica autorizzazione assembleare, trattandosi di una controversia che rientra nelle sue normali attribuzioni, con la conseguenza che in tali casi egli neppure deve premunirsi di alcuna autorizzazione dell'assemblea per proporre le impugnazioni nel caso di soccombenza del condominio (Sez. 2, 15 maggio 1998, n. 4900; Sez. 2, 20 aprile 2005, n. 8286)”.
L'amministratore di condominio, essendo tenuto a curare l'osservanza del regolamento di condominio (art. 1130 cod. civ., comma 1, n. 1), è legittimato ad agire e a resistere in giudizio per ottenere che un condomino non adibisca la propria unità immobiliare ad attività vietata dal regolamento condominiale contrattuale, senza la necessità di una specifica deliberazione assembleare assunta con la maggioranza prevista dall'art. 1136 cod. civ., comma 2, la quale è richiesta soltanto per le liti attive e passive esorbitanti dalle incombenze proprie dell'amministratore stesso.
Del pari rientra nelle attribuzioni proprie dell'amministratore eseguire le deliberazioni dell'assemblea e difendere le stesse dalle impugnative giudiziali del singolo condomino.
B) La controversia esorbita dalle normali attribuzioni
Se la controversia non rientra nelle normali attribuzioni e quindi, per quanto concerne i giudizi che esorbitano dai poteri dell'amministratore ai sensi dell’art. 1131 cod. civ., commi 2 e 3, secondo il dictum delle Sezioni Unite (sentenza 6 agosto 2010, n. 18331), vi è necessità dell'autorizzazione assembleare, sia pure in sede di successiva ratifica. Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno statuito, con sentenza n. 18331 del 06.08.2010, che "L'amministratore del condominio, potendo essere convenuto nei giudizi relativi alle parti comuni ma essendo tenuto a dare senza indugio notizia all'Assemblea della citazione e del provvedimento che esorbiti dai suoi poteri, ai sensi dell'art. 1131 secondo e terzo comma cod. civ., può costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea, ma deve, in tale ipotesi, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea stessa, per evitare la pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione".
L'amministratore del condominio, convenuto nei giudizi relativi alle parti comuni, è tenuto a dare senza indugio notizia all'assemblea della citazione e del provvedimento che esorbiti dai suoi poteri, ai sensi dell'art. 1131 cod. civ., commi 2 e 3, può bensì costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea ma deve, in tale ipotesi, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea stessa, per evitare la pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione.
