Per comprendere come vengono ripartite le spese nel Condominio, è necessario partire dalla comprensione di un concetto che sembra pacifico ma che molti non hanno chiaro: il Condominio è un ente che si compone di proprietà esclusive (gli appartamenti/immobili in proprietà ai singoli condomini) e di proprietà che sono comuni e sono elencate all'art. 1117 c.c.
Parti comuni sono: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
Dunque viene ripartita tra i condomini la spesa necessaria alla manutenzione ordinaria e straordinaria delle cose comuni.
Ai sensi dell’art. 1118 c.c. Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene.
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
La norma prevede invero, che il condomino possa rinunciare - a certe condizioni - all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento ( se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini). In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma. E' tenuto altresì a concorrere alle spese per i cd. consumi involontari (dispersioni dei consumi).
Comunque, ritornando a quanto di interesse, le spese per la manutenzione delle cose comuni vengono ripartite sulla base delle Tabelle Millesimali.
Le Tabelle Millesimali rappresentano gli strumenti di ripartizione delle spese che individuano il valore della singola unità immobiliare in relazione alle parti comuni dello stabile in misura, definita dalla legge, millesimale (art. 68 disp. att. c.c.).
Ai sensi dell’art. 68 disp. att. c.c. "i valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio".
Questo valore del piano o porzione di piano è stabilito sulla base di una serie di parametri, quali ad es. il posizionamento dell’unità immobiliare dell’edificio condominiale, la metratura, il piano, l’esposizione a sud o nord, ecc. Ai sensi dell’art. 68 disp. att. c.c. "nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare". Viene cioè valutato solo il valore proporzionale dell’unità immobiliare in sé prescindendo da altre caratteristiche dell’immobile.
L’art 1123 c.c prevede: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.”
La norma è espressione del principio di proporzionalità. Per l’attuazione di tale principio, accanto alla Tabella Millesimale generale di proprietà possono essere redatte altre tabelle che ripartiscono le spese per beni e servizi comuni in relazione all'uso di ciascun condomino. Sono le c.d. tabelle d’uso (es. per l’uso dell’ascensore).
Le tabelle vengono allegate al regolamento di condominio.
L’art. 1138 c.c. prevede che deve essere formato il regolamento di condominio quando il numero dei condomini è superiore a dieci: "quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione. Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 (vale a dire la maggioranza dei partecipanti all'assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi).e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129. Esso può essere impugnato a norma dell'art. 1107."
Ciò però non vuol dire che le tabelle millesimali devono essere formate solo per i condomini con un numero di condomini superiore a dieci.
Come ha precisato la Cassazione a Sezioni Unite n. 2046 del 2006 “in un edificio composto da più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a persone diverse, la disciplina delle cose, degli impianti e dei servizi di uso comune, legati ai piani o alle porzioni di piano dalla relazione di accessorietà, sia per quanto riguarda la disposizione sia per ciò che concerne la gestione, è regolata dalle norme sul condominio. In definitiva, l’esistenza del condominio e l’applicabilità delle norme in materia non dipende dal numero delle persone, che ad esso partecipano". […] "non sussistono ostacoli all'applicazione anche al condominio minimo delle norme concernenti la situazione soggettiva (art. 1117, 1118, 1119, 1122, 1123, 1124, 1135, 1136, 1137, 1138 c.c.)".
Ciò significa che anche nei condomini con due soli partecipanti le spese devono essere divise secondo il criterio della proporzionalità e possono essere divise in base alle Tabelle millesimali.
Infatti, l’art. 1123 c.c. non pone come condizione alla sua applicazione un limite numerico di condomini, né tale limite è desumibile per relationem dal contenuto dell’art. 1138 c.c.
Per cui, l’art. 1138 impone che le tabelle debbano essere inserite nel regolamento di condominio quando il numero dei condomini è superiore a dieci, ma non esclude che esse possano essere separate dal regolamento e formate anche nei condomini minimi - con due soli partecipanti -.
Ma come funziona praticamente il riparto in base alle Tabelle Millesimali?
In genere ogni appartamento è identificato mediante un valore millesimale individuato nelle tabelle.
Se i millesimi di un appartamento fossero ad es. 200/1000, per ottenere la quota di contribuzione del singolo, occorre dividere il costo totale delle spese nel Condominio per 1000, poi moltiplicare il risultato per i millesimi dell’appartamento. Se l’importo delle spese nell'anno – quali risultanti dal consuntivo o dal preventivo - sono ad es. di euro 20.000, occorrerà dividere per 1.000=20, da moltiplicare per 200=4.000. Quindi, 4.000 sarà la quota di spese condominiali da pagare.