Normalmente, nei contratti di locazione si disciplina il riparto delle spese di manutenzione dell’immobile locato tra il proprietario e il conduttore riportandosi alla legge o al codice, ovvero si prevede che le spese di straordinaria manutenzione competano al proprietario e quelle di ordinaria manutenzione al conduttore.
Quante volte si sente parlare, e non solo riguardo alla locazione e/o all'affitto, ma anche in ambito condominiale o in relazione agli incentivi fiscali, bonus ristrutturazioni o per le concessioni urbanistiche, di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Tuttavia, è un fatto che la legge non si sia mai sforzata di definire, con precisione questi termini. E così, i confini tra i due tipi di “manutenzione” risultano a volte incerti e ambigui, tanto che spesso danno appunto luogo a liti che sfociano nelle aule giudiziarie.
Invero, il Testo Unico dell’Edilizia dà una definizione dei due tipi di interventi manutentivi, ma questa non può essere utilizzata sic et simpliciter nell'ambito del contratto di locazione.
Il codice civile prevede agli artt. 1576 e 1609 che il proprietario sia tenuto ad eseguire tutte le riparazioni necessarie con esclusione solo di quelle di piccola manutenzione che restano a carico del conduttore, per tali intendendosi, ai sensi dell’art. 1609 cod. civ., quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso e non anche quelle dipendenti da vetustà o caso fortuito.
Pertanto, il codice prevede che le spese in capo al conduttore sono quelle di piccola manutenzione la cui necessità di manutenzione dipenda dall'uso.
Rimane perciò esclusa la piccola manutenzione che dipende da vetustà (il rubinetto da cambiare perché era troppo vecchio) o da caso fortuito (il rubinetto che si spacca improvvisamente).
La formula è tradotta non molto correttamente, in: manutenzione ordinaria a carico del conduttore e spese di manutenzione straordinaria al proprietario locatore.
Nelle locazioni ad uso abitativo il problema può dirsi risolto facendo attenzione, nella redazione della relativa clausola contrattuale, ad operare un chiaro rinvio alle tabelle concordate tra Confedilizia e i vari sindacati degli inquilini, che sono molto precise nella elencazione e riparto delle relative spese.
C’è da aggiungere che nella locazione di immobili urbani ad uso abitativo, soggette alla disciplina di cui alla l. 27 luglio 1978 n. 392, la disciplina codicistica non è convenzionalmente derogabile poiché per giurisprudenza costante il patto contrario è nullo ai sensi dell'art. 79 della citata legge «poichè integra per il locatore un indebito vantaggio in contrasto con la predeterminazione legale dei limiti massimi del canone» (Cass. civ. Sez. III, 09/10/1996, n. 8812 in Mass. Giur. It., 1996, Contratti, 1997, 2, 171; Cass. civ. Sez. III, 31-01-2006, n. 2142 (rv. 587645) in Mass. Giur. It., 2006.
In tema di locazione di immobile per uso commerciale, invece, detta disciplina può essere espressamente derogata dalle parti nel contratto di locazione. In tali contratti, la pattuizione che, in deroga a quanto disposto dagli artt. 1576 e 1609 cod. civ., imponga al conduttore sia l'obbligo della manutenzione ordinaria che di quella straordinaria relativa agli impianti ed alle attrezzature particolari, restando a carico del locatore soltanto le riparazioni delle strutture murarie, non incorre nella sanzione di nullità stabilita dall'art. 79, comma I, legge n. 392/78, atteso che alle suddette locazioni non si applica l'art. 23 di tale legge in tema di riparazioni straordinarie e diritto del locatore ad un aumento del canone; né la predeterminazione legale di limiti massimi del canone, suscettibili di superamento in caso di attribuzione convenzionale dell'onere economico delle spese di manutenzione.
«Allorché dunque le parti abbiano pattuito, in deroga alla disciplina dettata dall'art. 1576 cod. civ. che al conduttore sia imposto anche l'obbligo relativo alla manutenzione straordinaria dell'immobile locato, il conduttore è tenuto a compiere tutte le opere necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo ed a restituirlo nell'originario stato di consistenza e conservazione, con la conseguenza del trasferimento a suo carico dei deterioramenti risultanti dall'uso della cosa in conformità del contratto.» (in tal senso Trib. Novara, 25/05/2010 in Sito Novara IUS.it, 2010)
Sempre per le locazioni commerciali, la Cassazione ha anche riconosciuto come «legittima, quale espressione di autonomia contrattuale, la clausola con la quale venga pattuito un canone locativo costituito in parte da una somma di denaro e per altra parte dall'esborso di somme determinate per ristrutturazione e restauro dell'immobile locato. A quest'ultima ipotesi deve equipararsi la pattuizione che ponga a carico del conduttore la manutenzione ordinaria e straordinaria relativa agli impianti e alle attrezzature particolari dell'immobile locato.» (Cass. civ. Sez. III, 06/10/2005, n. 19475 in Mass. Giur. It., 2005)
E’ evidente che la clausola contrattuale con cui si pongono a carico del conduttore sia le spese di ordinaria manutenzione che quelle straordinarie non è di difficile redazione e deve anche escludersi che possano sorgere liti tra i due soggetti coinvolti. Quando invece le parti concordano di porre a carico del locatore le spese di straordinaria amministrazione e a carico del conduttore quelle di amministrazione ordinaria si pone il dilemma di andare a discernere praticamente quali spese ricadano nell'una o nell'altra categoria.
