Quando si stipula un contratto preliminare di compravendita di un immobile non si ha il trasferimento della proprietà del bene, ma sorge solo un obbligo giuridico tra venditore e acquirente: entrambi promettono rispettivamente di vendere e acquistare.
Gli agenti/ mediatori immobiliari hanno l’obbligo di registrare i contratti preliminari di compravendita stipulati per effetto della attività prestata.
In generale, l’agente immobiliare deve richiedere la registrazione per: i contratti preliminari e per l’accettazione della proposta, quando questa determina (ai sensi dell’art. 1326 c.c.) la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.
Non sono, invece, soggetti a registrazione né l’incarico di vendita conferito al mediatore, né la proposta di acquisto.
Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione.
Se viene stipulato con atto notarile, vi provvede il notaio entro 30 giorni.
Per la registrazione sono dovute:
- l’imposta di registro in misura fissa di 200 euro (indipendentemente dal prezzo della compravendita);
- l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro).
Se nel preliminare sono previsti pagamenti è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale. In tal caso, il pagamento può essere previsto come acconto del prezzo di vendita o come caparra confirmatoria.
Se è previsto il pagamento di un acconto prezzo, l’imposta di registro sarà pari al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.
Se è previsto il pagamento di una somma a titolo di caparra, l’imposta di registro sarà pari allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria.
In entrambi i casi, l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.
Per questo conviene inserire nel preliminare che le somme vengono versate a titolo di caparra confirmatoria da imputarsi ad acconto del prezzo di vendita al momento della stipula del definitivo.
Se nel contratto preliminare non è specificato a che titolo sono state corrisposte le somme, queste vanno considerate acconti sul prezzo di vendita.
Nel caso in cui l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all'imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto preliminare.
Il rimborso deve essere richiesto, a pena di decadenza, entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo. La domanda di rimborso deve essere presentata all'ufficio che ha eseguito la registrazione.
Preliminare soggetto ad Iva
Ovviamente, il trattamento fiscale del preliminare sarà soggetto ad Iva se il trasferimento dell’immobile è soggetto ad Iva.
I trasferimenti tra privati non sono soggetti ad Iva.
La cessione di fabbricati a uso abitativo da parte delle imprese è, come regola generale, esente da Iva (vedi Circolare Agenzia delle entrate 28 giugno 2013 n. 22/E par. 5.1 e 5.2).
Tuttavia, l’Iva si applica in specifici casi che costituiscono eccezione al regime di esenzione – art. 10 n. 8 bis dpr. 26.10.1972 n. 633 -:
- alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall'ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva (cd. reverse charge; la scelta va espressa nell'atto di vendita o nel contratto preliminare);
- alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell'atto di vendita o nel contratto preliminare).
Di conseguenza, le cessioni infraquinquennali effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino del fabbricato ceduto permangono imponibili per obbligo di legge, mentre invece, oltre il quinquennio, le stesse cessioni sono soggette al regime “naturale” di esenzione, tranne che l’impresa cedente (imprese costruttrici o di ripristino all’atto della cessione) opti per l’applicazione dell’Iva.
In questi casi di eccezione al regime di esenzione l’acquirente dovrà pagare:
- l’Iva al 10% (per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9 cioè non aventi le caratteristiche di abitazioni di lusso, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”,
- ovvero l’Iva al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili aventi le caratteristiche di abitazioni di lusso classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9.
Quando il trasferimento è soggetto ad Iva, in virtù dell’applicazione del principio di alternatività tra imposta di registro ed Iva, l’imposta di registro va pagata in misura fissa e non proporzionale.
Anche quando il trasferimento dell’immobile è soggetto a Iva, il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda che nel preliminare si preveda il versamento di una somma a titolo di acconto prezzo o di caparra confirmatoria.
Infatti, è evidente che il versamento di un acconto, essendo un’anticipazione del corrispettivo pattuito, va fatturato con addebito dell’Iva.
In questo caso, l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa (200 euro).
Se è previsto in contratto il pagamento di una caparra confirmatoria, questo versamento non è soggetto ad Iva, perché non costituisce il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni. Pertanto, andrà pagata l’imposta di registro proporzionale (0,50%).
Trascrizione del preliminare
Il preliminare per essere trascritto, deve essere stipulato con scrittura privata autenticata o atto pubblico.
In ogni caso è previsto l’intervento di un notaio.
In questo caso, all'imposta di registro e all'imposta di bollo di 155 euro si aggiunge il versamento dell’imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro.